顽强坚挺的房价在中央政府坚定不移的调控下终于回落，我们现时看到的更多是一种混乱，看多者心理预期被打破表现的是一种惊讶，但仍有部分人对降价持有疑虑；看空者感到的是眼前一亮，屡次失望后终于盼到了房价下跌，但很多人感到即使房价降了仍然买不起；最纠结的是刚刚高位买房的购房者，后悔与愤怒之下不得不找开发商维权；而部分前期的楼市投资者因为没有高位套现陷入郁闷之中；开发商则是抓紧时间促销、回笼资金；备受争议的限购令不时传出取消之声。作为一个一直关注楼市投资爱好者，我想与关注楼市的朋友们一起探讨：未来的楼市究竟会走向何方，刚需与投资该如何出手？

决定楼市的政策因素

做投资搞经营要讲政治，政治与经济从来就是高度关联，尤其在我们这种市场经济初级阶段，行政手段的效果要远远大于市场手段，回忆一下多年来楼市调控的效果，受多方面因素影响市场手段屡屡失灵，起到关键作用的是限购这一行政手段（当然这也是多项政策的累加效果），未来政策的影响仍然会主导房价，决定政策的因素主要有楼市泡沫、贫富差距、经济发展与产业结构调整、抑制投机购房需求。

                          关于楼市泡沫

   虽然有人反对，但绝大多数人都承认楼市有泡沫，区别在于有人认为泡沫大，有人认为泡沫小。既然有泡沫早晚都得破，可喜的是泡沫不再膨胀了、已被初步控制。对泡沫的关注不仅仅是国内，2011年10月17日美国时代周刊的一篇文章就在关注“中国能否成功走出到目前为止所制造的最大房地产泡沫”。国内知名的财经专家易宪容、叶檀都认为“楼市的泡沫”正在被控制。最有说服力的是近期多家一线房企对部分楼盘大幅降价，这表明楼市的泡沫不再继续扩大，在一些地区已经开始缩小，但全国性的房价大跌还没出现，一些开发商仍在观望，希望政策松动。近期政府有关部门及温总理反复强调，要“坚定不移搞好房地产调控”，核心思想就是防止房价上涨引发楼市泡沫破裂。而调控政策一旦放松，房价反弹不可避免，楼市泡沫破裂也将不可避免。

贫富差距正逼近“红线 ”

经济发展与产业结构调整

多年来政府一直在进行产业结构调整，2008年的金融危机让我们进一步认识到转变经济发展模式与产业结构调整的必要性与迫切性。因解决金融危机的压力，政府出台政策拯救开发商于水火，从而丧失了一个房地产市场自然调整的大好时机。但开发商们并没有因此感恩报国，而是更加疯狂地攫取社会财富。

产业结构调整与扩大内需消费虽然一直在推进，但受制于多种因素影响效果并不显著，反而是房价重新暴涨，吸引了大量社会资金。从经济发展的角度，不论是发展新经济（进行产业结构调整）还是扩大内需消费都需要大量资金，而高房价在消耗了中低收入者的有限资金使其不能进行合理消费的同时，又吸引了大量高收入者的富余资金投资于楼市，使实业、股市等急需资金的市场得不到资金的支持。尽管实业与股市存在各自的种种原因不能吸引资金，但楼市对资金的分流间接影响了这些领域的发展。

高房价会加快社会财富流失

抑制投机投资性购房短期缺乏有效政策

    针对限购政策误伤刚需者及违背市场经济原则的质疑，住建部官员在10月27日的人大常委会联组会议上谈到“相关税收政策还不完善，限购政策是不得已出台的，城镇个人住房信息系统正在艰难建立之中，如果信息系统建立起来了，再加上银行、财政、税务、公安系统的一些信息统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。”从这段表述中可以看出，在城镇个人住房信息系统建立起来之前，以及有关抑制楼市投机的税收政策完善之前，目前的楼市调控政策不会轻易退出，除非出现全国性的楼价大跌。

   财政部有关官员则表示“将加快推进房产税实施”。而一旦实施房产税，即使取消限购政策，对房价上涨的抑制作用也未必减轻，尤其是多年积累下来的投资性房产会加大抛售。

                         楼市博弈将更加激烈

    如果你考虑了以上因素，你不会怀疑房价会不会下跌，你也不会怀疑楼市调控政策会不会继续，房价不跌显然是不可能的。其中的核心因素是房价过高，老百姓消费不起；投资因素是资本逐利，资金要流向更具价值的品种；避险因素是回避房价下跌风险，获利盘涌出。

部分地区楼价大跌、部分业主愤怒维权、佛山短命楼市新政、地方大员成批进京沟通楼市调控，这都说明楼市博弈进入白热化。而中央政府的最新政策没有丝毫放松，10月29日的国务院常务会议要求，“今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。”
    未来的博弈还会继续，中央政府的调控态度坚决并且明确。在开发商层面，一批先知先觉的企业已经率先降价抢占有限的刚需，以求在未来的经营中抢得优势，另一批开发商将在本轮楼市调控中被淘汰出局。在这个博弈过程中，如果出现恐慌性抛盘，就是出手购房的良机。这些抛盘者会是开发商，也会有前期的投资者。需要注意的是，因区域与结构（高端与低端）不同，房价的波动幅度也会不同。

不论是做投资搞经营还是买房与卖房，都需要准确判断政策走向，忽略了政治因素，常常会使你迷失方向，买房与卖房都要“讲政治”。