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杨振峰的咨询范围:保险、信托、股票、基金、房地产
楼市调控还会推出什么政策
发表时间:11-12-24 10:55 发表者:杨振峰

 

 一、限购政策显威力
被调侃为“空调”的房地产调控政策,在部分城市推出了限购措施后,在一个接一个的调控政策的累计作用下,终于发挥了作用,房价不仅止住了上涨的步伐而且在部分地区出现了下跌。而那些没有实行限购措施的二、三线甚至四线城市,房价仍然处于上涨状态,中央政府已准备将限购政策扩展到今年以来房价涨幅较大的地区。除此之外有媒体报道,“住建部正在协同有关部门研究相关政策,使房地产去投机投资化,回归到正常理性的轨道上来”。
限购政策如此有效,根本原因是房价确实太高了,普通老百姓消费不起,连公务员都消费不起(常有媒体报道),投机与投资已成为房价上涨的重要推手。有人认为房价上涨的原因是刚需太多,不知他们是否想过,当房价过高刚需的人群买不起房子时,刚需就不成为刚需了,变成“弹性需求”了。更严重的问题是,当房价下跌,人们的心理预期发生逆转时,此前部分的投机与投资者就会抛售房产成为房子的供给者,这种角色转变会带来房子需求减少而供给增加的双重影响,这种影响又会造成房价大幅下跌。很多人认为房价不会大跌,这还要取决于人们的心理预期及投机与投资那部分资金的动向,投资市场常常缺乏理性,涨了还可以再涨,跌了还可以再跌。这种现象在股市、原油等市场天天上演,楼市能独善其身吗?
                             二、楼市调控还会推出什么政策
限购政策虽然有效,但这是一种行政手段,用行政手段来干预市场运行说起来是一种倒退,这就决定了限购政策不可能一直持续下去。限购政策之后政府还会推出什么政策?今天媒体报道住建部正在协同有关部门研究的政策是“使房地产去投机投资化,回归到正常理性的轨道上来”,这很有可能是税收方面的政策,房产税与资本利得税很有可能全面推出。
楼市调控使地方政府的土地出让收入减少,个人收入所得税的调整减少了政府的个税收入,未来支持中小企业发展还将推出一些税收优惠政策,这些因素都减少了税收。而地方政府债务的压力则要求增加税收。这就使房产税与资本利得税的全面推出成为可能。虽然2010年在上海与重庆两个地区推出了房产税,但那只是试点方案,并且上海只是针对新购房产征税。未来的房产税在征收范围、征收对象以及税率等方面都会有变化。
资本利得税对房价的影响会更大。因缺乏投资渠道与赚钱效应,很多人把购房作为投资首选,征收资本利得税则会降低投资者的购房热情。如果达不到预期的收益,你还会买房(住宅)投资吗?看一看周围,有多少家庭拥有两套以上住房?看一看近几年新建的楼盘,有多少在空置?
                         三、买房还是要慎重
在保障房持续推出及房产调控政策不断加码的作用下,部分地区的房价开始下降。近期市场上出现了2008年曾经发生的一幕,在北京通州部分老业主因房价下跌找开发商维权,“要求返还差价或退房”。从政府对房地产市场的调控思路看,调控政策将长期存在,房价也要稳中有降。这种政策对市场带来的影响是,部分房价涨幅较大地区房价会有较大幅度的下降,甚至会出现恐慌性抛盘。为了免去因房价下跌带来的麻烦,买房还是要慎重一些。
从投资的角度,购买住宅现在已不是很好的投资方式,反而是被市场冷落已久的股票与基金投资机会要多一些。
 
 
                     2011817
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