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杨振峰
点评于 2012-01-13 22:57:34
理财师 杨振峰 对 陈先生理财体检报告 的点评

中华理财网23552号案例分析
该客户想要解决的问题
目前每月定投5000股票型基金,想知道三个问题: 1。选择的五只基金是否合适?(华夏中小板,华夏优势,嘉实服务,嘉实增长,富国天惠) 2。想抵押一套房子获取贷款以购买优质房产(100万),预期房租5000/月,不知可行否? 3。如何实现十年后退休?
问题分析
初步判断此客户的信息应该不是当期的资料,假定是目前的资料以方便评判。该客户拥有较好的理财思路与实际操作,把自己的房子出租而自己租房住,每年可以获得3600元的投资收益(租金减掉房租)。有一个问题是150万的房子年租金18000元,收益率仅1.2%,收益偏低。目前的市场条件下能坚持进行基金定投并且投入额达到5000元占家庭月收入的近三分之一也属难得(目前很多进行基金定投的投资者已断供)。
家庭资产(162.5万)中房产为150万占92%,比例偏高,但这种状况是我们目前社会中的现实状况,高房价状况下造就了一大批房奴及畸形的家庭理财结构,可喜的是该客户没有房贷,需要在以后的家庭理财中进行结构优化。至于想抵押一套房子获取贷款以购买优质房产也属可行,但由于家庭资产结构中房产比例已经过高,需要在后期进行调整。
基金投资分析
客户的基金明细表中显示,股票型基金5000元,债券型基金60000元,这种资产配置适合目前这种市场状况。如果股市继续下跌,激进的投资策略可以卖出部分债券基金买入股票型基金。如果手中还有富余资金可进行长期投资的话,可以择机增加投资金额,进行基金的“智能定投”。不过从客户另外的投资信息看,该客户投资的五只基金中有三只股票型基金(华夏中小板、华夏优势、富国天惠),两只混合型股票(嘉实服务2011年三季度数据股票资产占80%以上,嘉实增长2011年三季度数据股票资产占70%)都属于激进的投资策略了。相关信息还需要明确。
房产投资分析
客户投资目标:想抵押一套房子获取贷款以购买优质房产(100万),预期房租5000/月。
从投资收益的角度,忽略相关成本,该投资可获得每年6%的稳健收益,是一项优质的投资。对于楼市未来的走势,我的判断是经过本轮充分调整后,中、高端住宅还有上涨空间甚至有较大的涨幅,商业地产也有上涨空间。目前大连市场住宅的平均投资收益率约3%左右,该项投资有明显优势,如果两年后房价再度上涨,还可获得按揭贷款带来的杠杆收益。此投资的核心是贷款成本、购房政策及房屋出租的确定性。有一个疑问是客户已有的150万的房产,租金收益率仅1.2%,而想投资的房产项目收益率却可达到6%,不知何因?
如何实现十年后退休
该客户如果想10年后退休,实现财务自由,仅靠目前的工作收入及理财收入难以达到,尤其是未来还有生儿育女的潜在支出。如有条件需要增加收入。
存在的问题与理财缺口
该客户没有商业保险,即使基本的重大疾病、意外及住院类保障都没有,需要尽快补充。现金及活期储备1万元,稍偏少,好在债券基金有6万,变现性也较强。另外每月结余可弥补备用金的不足。


说明:由于没有与客户进行深入交流,只凭客户档案中的资料进行以上简要分析。对档案中的一些数据信息了解的也不准确。上述分析仅为本人个人观点,供客户参考,也可以参考本栏目中关于楼市、基金投资、理财等其它相关参考资料。
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